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La plupart des transactions immobilières se déroulent heureusement sans problème majeur. Mais certains litiges peuvent aussi survenir après la transaction, notamment quand le vendeur ne respecte pas l'une des obligations qui sont les siennes.

Transfert de propriété

Sur le plan légal, la vente est réputée conclue dès que les deux parties ont échangé leurs consentements et "convenu de la chose et du prix" (art. 1583 du Code civil). Dans la plupart des cas, le transfert de propriété s'effectue donc avant que le bien soit "livré" à l'acheteur et avant que celui-ci paye le prix fixé.

Le transfert de propriété n'est opposable aux tiers qu'après publication de l'acte de vente au Bureau des hypothèques.

Toujours sur le plan légal, le transfert des risques s'effectue en même temps que celui de la propriété( art. 1138). Si un dommage affecte le bien vendu entre la conclusion du contrat et la remise des clefs, il est en principe à la charge de l'acheteur.

Obligation d'information

D'une manière générale, le vendeur est tenu de communiquer au vendeur toutes les informations en sa possession au moment de la vente sur la situation de l'immeuble (éventuelles procédures en cours, existence d'un bail, servitudes, etc.).

Obligation de délivrance

La livraison

La première obligation du vendeur est évidente : il doit livrer le bien vendu, c'est-à-dire, en matière immobilière, permettre à l'acheteur de prendre possession des lieux, ou de percevoir les loyers s'il s'agit d'un immeuble loué.

La livraison concerne non seulement l'immeuble lui-même mais aussi tous ses "accessoires", c'est-à-dire toutes les choses nécessaires à son utilisation (titres de propriété, certificats divers, etc.).

Ne sont toutefois pas concernés les droits attachés à la personne même du vendeur. Exemple : l'indemnité que celui-ci doit percevoir à la suite d'un dommage causé par un voisin n'est pas transmise à l'acheteur.

La conformité

Le vendeur doit remettre un bien conforme aux spécifications du contrat. D'après l'article 1614 du Code civil, l'immeuble doit être délivré dans l'état où il se trouve au moment de la vente. Entre la signature et la remise des clés, le vendeur doit donc veiller à conserver l'immeuble dans son état initial. Il est ainsi soumis à une obligation de surveillance. Mais les risques de détérioration ou de perte (cf. plus haut) sont supportés par l'acheteur (sauf faute de surveillance du vendeur).

Depuis la Loi Carrez, les contrats portant sur des lots de copropriété doivent mentionner la surface exacte.Quand la surface réelle est inférieure de plus de 5% à la surface stipulée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une réduction du prix au prorata dans l'année qui suit.