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Les obligations de l'acheteur

La plupart des transactions immobilières se déroulent heureusement sans problème majeur.
Mais certains litiges peuvent aussi survenir après la transaction, notamment quand l'acheteur ne respecte pas ses obligations.

La prise de possession

La prise de possession des lieux se traduit concrètement par la remise des clés à l'acquéreur, qui se déroule généralement le jour de la signature de l'acte authentique, ou par la perception des loyers quand le bien est loué.

Dès la date d'entrée en possession des lieux prévue dans le contrat, l'acheteur est tenu de payer les impôts et taxes afférents au bien. Quand la vente porte seulement sur la nue-propriété, la prise de possession est réputée faite le jour de la vente.

Le paiement du prix

La principale obligation de l'acheteur est naturellement le paiement du prix stipulé dans le contrat.

Cette obligation de paiement porte aussi sur les "frais d'acte et autres accessoires à la vente", qui sont à la charge de l'acheteur, selon l'article 1593 du Code civil.

Mais les deux parties peuvent aussi prévoir une autre répartition de ces frais. Il faut toutefois préciser que cet accord n'est pas opposable aux tiers. Généralement, les deux parties sont donc solidairement responsables du paiement des honoraires du notaire et des frais qu'il a engagés ainsi que des impôts et taxes liés à la transaction.

En principe, l'acheteur n'est pas redevable de la taxe foncière et de la taxe d'habitation qui sont à la charge respectivement du propriétaire et de l'occupant au 1er janvier de l'année considérée. Mais les contrats prévoient le plus souvent une répartition prorata temporis de ces taxes en fonction de la date d'acquisition.

En principe, aucun intérêt de retard n'est dû par l'acheteur pour la période écoulée entre la date de la vente et le paiement du prix. Sauf dans les trois cas stipulés par l'article 1652 du Code civil :

  • quand ces intérêts ont été prévus dans le contrat,
  • quand le bien rapporte des revenus,
  • quand l'acheteur a été mis en demeure de payer.


Quand le vendeur n'a pas rempli ses obligations (découverte d'un important vice caché, bien non conforme, etc.), l'acheteur peut faire valoir la notion "d'exception d'inexécution" pour suspendre tout ou partie du paiement.